Kiracının tahliyesi, kira ilişkisinin sona erdirilerek kiralanan taşınmazın kiraya verene teslim edilmesini sağlayan hukuki süreçtir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, yalnızca kira sözleşmesinin süresinin sona erdiğini ileri sürerek kural olarak kiracının tahliyesini sağlayamaz. Tahliye için Türk Borçlar Kanunu’nda veya ilgili mevzuatta öngörülen hukuki sebeplerden birinin bulunması gerekir.
Tahliye süreci; tahliye sebebine göre ihtarname, zorunlu arabuluculuk, tahliye davası veya icra takibi gibi farklı aşamalardan oluşabilir. Bu nedenle kiracının hangi gerekçeyle tahliye edilmek istendiğinin doğru belirlenmesi, uygulanacak yöntem ve süreler açısından önem taşır.
Kiracının Tahliyesi Nedir?
Kiracının tahliyesi, kira sözleşmesinin hukuken sona erdirilmesi ve kiralananın kiraya verene geri verilmesidir. Tahliye, kiracının yalnızca taşınmazdan fiziksel olarak çıkarılması şeklinde değerlendirilmemeli; kira ilişkisinin hangi hukuki sebebe dayanılarak sona erdirildiği de dikkate alınmalıdır.
Özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının korunmasına yönelik emredici hükümler bulunmaktadır. Nitekim TBK m.347 uyarınca belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, kural olarak yalnızca sözleşme süresinin dolmasına dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez.
Kiracı Hangi Durumlarda Tahliye Edilebilir?
Kiracının tahliyesine yol açabilecek nedenler somut olayın özelliklerine göre değişir. En sık karşılaşılan tahliye sebepleri şu şekilde sıralanabilir:
- Kira bedelinin ödenmemesi,
- Kiraya verenin konut veya işyeri ihtiyacının bulunması,
- Yeni malikin taşınmaza ihtiyaç duyması,
- Geçerli bir tahliye taahhüdünün bulunması,
- Bir kira yılı içerisinde iki haklı ihtara sebebiyet verilmesi,
- Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin uygun bir konutunun bulunması,
- Kiralananın yeniden inşası veya esaslı şekilde imar edilmesinin gerekmesi,
- Kira sözleşmesine ilişkin yükümlülüklerin ihlal edilmesi,
- Kanunda belirtilen uzun süreli uzama döneminin tamamlanması.
Her tahliye sebebinin şartları ve uygulanacak süreleri farklıdır. Bu nedenle bir tahliye sebebi için geçerli olan süre veya usulün başka bir tahliye sebebine doğrudan uygulanması doğru değildir.
Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle Tahliye
Kiracının temel borçlarından biri kira bedelini zamanında ödemektir. Kira borcunun ödenmemesi halinde kiraya veren, koşulları varsa kiracıya karşı hukuki yollara başvurabilir.
Bu süreçte kiracıya ödeme emri gönderilerek kira alacağının tahsili ve şartları oluştuğunda kiralananın tahliyesi talep edilebilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya tanınması gereken ödeme süresi ve gönderilen ihtarın içeriği önem taşır.
Kira alacağına dayalı tahliye işlemlerinde doğrudan dava yoluyla tahliye ile İcra ve İflas Kanunu kapsamında gerçekleştirilen ilamsız icra yoluyla tahliye birbirinden ayrılmalıdır. Kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu kapsamında ilamsız icra yoluyla tahliyesi, kira uyuşmazlıklarındaki genel dava şartı arabuluculuk düzenlemesinin istisnaları arasındadır.
İhtiyaç Nedeniyle Kiracının Tahliyesi
Kiraya verenin kendisinin veya kanunda sayılan yakınlarının kiralananı konut ya da işyeri olarak kullanma ihtiyacı bulunuyorsa ihtiyaç nedeniyle tahliye davası gündeme gelebilir. TBK m.350 kapsamında kiraya veren;
- Kendisi,
- Eşi,
- Altsoyu,
- Üstsoyu,
- Kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler
için konut veya işyeri ihtiyacının bulunması halinde belirli şartlarla kira sözleşmesinin sona erdirilmesini talep edebilir.
Ancak yalnızca “evde kendim oturacağım” veya “işyerini kendim kullanacağım” şeklindeki bir beyan tahliye için otomatik olarak yeterli değildir. Yargıtay uygulamasında ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması aranmakta ve bu şartların somut olay kapsamında değerlendirilmesi gerekmektedir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Ne Zaman Açılır?
Belirli süreli kira sözleşmelerinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası, TBK m.350 kapsamında sürenin sonunda açılabilir. Kanunda dava açılması için öngörülen süreye de uyulması gerekir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 10 Mart 2025 tarihli kararında da belirli süreli sözleşmelerde ihtiyaç nedeniyle tahliye davasının kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren bir ay içerisinde açılması gerektiği; TBK m.353 kapsamında süresinde yapılan yazılı bildirimin ise dava açma süresini takip eden uzayan kira yılı sonuna kadar uzatabileceği açıklanmıştır. Ayrıca kira sözleşmesinde kiraya vereni bağlayan özel bir ihbar şartı bulunuyorsa bunun da dikkate alınması gerekir.
Yeni Ev Sahibi Kiracıyı Tahliye Edebilir mi?
Kiralanan taşınmazın satılması, mevcut kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. Başka bir ifadeyle, bir konutun veya işyerinin kiracılı şekilde satın alınması kiracının otomatik olarak taşınmazı boşaltmasını gerektirmez.
Ancak yeni malik, kendisinin veya kanunda belirtilen yakınlarının taşınmazı kullanma ihtiyacı bulunması halinde TBK m.351 kapsamında tahliye talep edebilir. Bu yöntemde taşınmazın edinildiği tarih, kiracıya yapılacak yazılı bildirim ve davanın açılacağı tarih önem taşır.
Yeni malikin ayrıca mevcut kira sözleşmesinin dönemini esas alan hukuki yoldan yararlanması da somut olayın şartlarına göre mümkün olabilir. Hangi yöntemin kullanılacağı özellikle taşınmazın edinilme tarihi ve kira sözleşmesinin bitiş tarihi dikkate alınarak değerlendirilmelidir.
Tahliye Taahhütnamesi ile Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?
Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralananı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği belgedir. Ancak her tahliye taahhütnamesi hukuken geçerli kabul edilmez.
Geçerli bir tahliye taahhüdü bakımından özellikle belgenin kiralananın tesliminden sonra verilmiş olması, yazılı olması ve tahliye iradesinin belirli olması önemlidir. Kiracının geçerli taahhüde rağmen belirtilen tarihte taşınmazı boşaltmaması halinde kiraya veren, kanunda öngörülen süre içerisinde icra veya dava yoluna başvurabilir.
Tahliye taahhüdüne ilişkin uyuşmazlıklarda belgenin düzenlenme tarihi, tahliye tarihi, imza ve kiracının iradesine ilişkin itirazlar davanın sonucunu doğrudan etkileyebilir.
İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Nasıl Yapılır?
Kiracı kira bedelini zamanında ödemeyerek bir kira yılı içerisinde iki kez haklı ihtara sebep olmuşsa belirli şartlarla tahliye davası açılması mümkündür.
Burada yalnızca kiracının iki farklı ayda geç ödeme yapması yeterli kabul edilmemelidir. İhtarların hukuken haklı olması, aynı kira yılı içerisindeki farklı kira bedellerine ilişkin bulunması ve dava için kanunda öngörülen süreye uyulması gerekir.
İki haklı ihtar nedeniyle tahliye ile kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle icra yoluyla tahliye birbirinden farklı hukuki yollardır. Bu nedenle hangi yöntemin kullanılacağı mevcut ödeme kayıtları ve ihtarların niteliğine göre değerlendirilmelidir.
Kiracının veya Eşinin Başka Konutu Varsa Tahliye Edilebilir mi?
TBK’da kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içerisinde oturmaya elverişli bir konutunun bulunması da belirli şartlar altında tahliye sebebi olarak düzenlenmiştir.
Ancak başka bir konutun bulunması tek başına otomatik tahliye anlamına gelmez. Kiraya verenin kira sözleşmesinin kurulması sırasında bu konutun varlığını bilip bilmediği ve diğer kanuni şartların gerçekleşip gerçekleşmediği ayrıca değerlendirilmelidir.
Yeniden İnşa veya Esaslı Tadilat Nedeniyle Tahliye
Kiralananın yeniden inşa veya imar edilmesi amacıyla esaslı şekilde onarılması, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekiyorsa ve bu çalışmalar sırasında kiralananın kullanılması mümkün değilse tahliye talep edilebilir.
TBK m.350 bu durumu kiraya verenden kaynaklanan tahliye sebepleri arasında düzenlemektedir. Dolayısıyla basit bir boya, dekorasyon veya kiracı taşınmazdayken gerçekleştirilebilecek küçük onarımlar tek başına bu hüküm kapsamında tahliye için yeterli değildir.
Tahliye Davası Nedir?
Tahliye davası, kira ilişkisinin kanunda belirtilen sebeplerden birine dayanılarak sona erdirilmesi ve kiracının kiralanandan çıkarılması amacıyla açılan davadır.
Davada kiraya verenin ileri sürdüğü tahliye sebebinin gerçekten mevcut olup olmadığı, gerekli bildirimlerin yapılıp yapılmadığı, kanuni sürelerin korunup korunmadığı ve sunulan deliller değerlendirilir. Tahliye davalarında sebebe göre;
- Kira sözleşmesi,
- Tapu kayıtları,
- İhtarname ve tebligatlar,
- Tahliye taahhütnamesi,
- Banka ve ödeme kayıtları,
- İcra dosyaları,
- İhtiyacı ortaya koyan belgeler
gibi farklı deliller önem taşıyabilir.
Tahliye Davası Açmadan Önce Arabuluculuk Zorunlu mu?
1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, kanundaki istisna dışında, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Bu düzenleme tahliye davalarını da kapsamaktadır.
Tarafların arabuluculuk sürecinde anlaşamaması halinde tahliye davası açılabilir. Dava şartı arabuluculuğa tabi bir uyuşmazlıkta bu aşamanın atlanması usul açısından sonuç doğurur.
Önemli istisna ise kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu kapsamında ilamsız icra yoluyla tahliyesidir. Kanunda bu yol dava şartı arabuluculuk kapsamının dışında bırakılmıştır.
Tahliye Davası Hangi Mahkemede Açılır?
Kira ilişkisinden doğan tahliye davalarında görevli mahkeme kural olarak sulh hukuk mahkemesidir. Yetkili mahkemenin belirlenmesinde ise Hukuk Muhakemeleri Kanunu’ndaki yetki kuralları ve somut kira ilişkisinin özellikleri dikkate alınır.
Davanın yanlış görevli veya yetkili mahkemede açılması sürecin uzamasına neden olabileceğinden, tahliye sebebiyle birlikte görev ve yetki değerlendirmesinin de dava öncesinde yapılması önemlidir.
Kira Sözleşmesi Bitince Kiracı Tahliye Edilebilir mi?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira sözleşmesinde belirtilen sürenin sona ermesi, kiraya verene kural olarak doğrudan tahliye hakkı vermez.
TBK m.347’ye göre kiracı, belirli süreli sözleşmenin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır. Kiraya veren ise yalnızca sözleşme süresinin sona ermesine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez.
Bu nedenle örneğin bir yıllık kira sözleşmesinde bir yılın tamamlanması, tek başına kiracının çıkarılabileceği anlamına gelmez.
10 Yıllık Kiracı Tahliye Edilebilir mi?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK m.347 kapsamında kiraya verene uzun süreli kira ilişkilerinin sona erdirilmesine yönelik özel bir imkân tanınmıştır. Ancak uygulamada kullanılan “10 yıllık kiracı” ifadesi, kanundaki süre hesabını her durumda tam olarak karşılamaz.
Belirli süreli kira sözleşmelerinde sözleşme süresinin ardından on yıllık uzama süresinin tamamlanması dikkate alınır. Bu sürenin ardından kiraya veren, takip eden uzama yıllarının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirimde bulunmak şartıyla herhangi bir tahliye sebebi göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir. Yargıtay’ın güncel kararlarında da süre hesabı ve yazılı bildirim şartı bu çerçevede ele alınmaktadır.
Dolayısıyla “kiracı eve gireli 10 yıl oldu, hemen çıkarılabilir” şeklinde genel bir değerlendirme yapılması doğru değildir. Kira sözleşmesinin başlangıç tarihi, belirli veya belirsiz süreli olması ve uzama dönemleri ayrıca hesaplanmalıdır.
Tahliye Davası Ne Kadar Sürer?
Tahliye davaları için bütün dosyalara uygulanabilecek sabit bir sonuçlanma süresi bulunmamaktadır. Mahkemenin iş yoğunluğu, tarafların sunduğu deliller, tebligat süreçleri, bilirkişi veya keşif gerekip gerekmediği ve kanun yolu başvuruları toplam süreyi etkileyebilir.
Bu nedenle “tahliye davası kesin olarak birkaç ayda sonuçlanır” şeklindeki ifadeler yanıltıcı olabilir. Ayrıca zorunlu arabuluculuk aşaması da dava öncesi sürecin bir parçası olarak dikkate alınmalıdır.
Tahliye Kararı Sonrası Kiracı Nasıl Çıkarılır?
Mahkeme tarafından tahliyeye karar verilmesi, kiracının fiilen taşınmazdan çıkarılması sürecinin her durumda kendiliğinden gerçekleşeceği anlamına gelmez. Kiracının karara uygun şekilde taşınmazı boşaltmaması halinde kararın icrası için gerekli hukuki işlemlerin gerçekleştirilmesi gerekebilir.
Tahliye kararının icrası, kararın niteliği, kanun yolu süreci ve icra hukukuna ilişkin hükümler birlikte değerlendirilerek yürütülmelidir.
Haksız Tahliye Durumunda Kiracının Hakları Nelerdir?
Kiraya verenin ihtiyaç veya yeniden inşa ve imar gerekçesiyle tahliyeyi sağladıktan sonra taşınmazı kullanımı konusunda TBK’da yeniden kiralama yasağına ilişkin özel hükümler bulunmaktadır.
Bu nedenle ihtiyaç iddiasıyla gerçekleştirilen tahliye sonrasında kiralananın başka bir kişiye kiralanması her durumda serbest değildir. Kanunda belirtilen şartlara aykırılık halinde eski kiracı açısından tazminat dahil hukuki sonuçlar gündeme gelebilir.
Somut olayda tahliye sebebinin ne olduğu ve taşınmazın tahliyeden sonra nasıl kullanıldığı birlikte değerlendirilmelidir.
Tahliye Davasında Süreler Neden Önemlidir?
Tahliye hukukunda haklı bir tahliye sebebinin bulunması tek başına davanın kabul edilmesi için yeterli olmayabilir. Davanın kanunda öngörülen süre içerisinde açılması ve gerekli bildirimlerin zamanında gerçekleştirilmesi gerekir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 10 Mart 2025 tarihli kararında da ihtiyaç nedeniyle tahliye davasında dava açma süresinin kamu düzenine ilişkin olduğu belirtilmiştir. Aynı kararda, kira sözleşmesinde kiraya veren açısından ayrıca bir ihbar şartı kararlaştırılmışsa bu şartın da bağlayıcı olabileceği kabul edilmiştir.
Bu nedenle tahliye sürecinde ilk olarak tahliye sebebi → bildirim şartı → arabuluculuk → dava açma süresi sıralamasının somut olaya göre belirlenmesi gerekir.
Ev Sahibi İstediği Zaman Kiracıyı Çıkarabilir mi?
Hayır. Özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin kiracıyı tahliye edebilmesi için kanunda öngörülen bir sona erme veya tahliye sebebinin bulunması ve ilgili usul ile sürelere uyulması gerekir.
Ev Sahibi Kendim Oturacağım Diyerek Kiracıyı Çıkarabilir mi?
Kiraya veren, gerçek ve hukuken korunabilir konut ihtiyacı bulunması halinde ihtiyaç nedeniyle tahliye talebinde bulunabilir. Ancak ihtiyaç iddiasının gerçek, samimi ve zorunlu olup olmadığı somut olayın şartlarına göre mahkeme tarafından değerlendirilir.
1 Yıllık Kira Sözleşmesi Bitince Ev Sahibi Kiracıyı Çıkarabilir mi?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında bir yıllık belirli sürenin tamamlanması tek başına tahliye sebebi değildir. TBK m.347 uyarınca kiraya veren, kural olarak yalnızca sözleşmenin süresinin sona ermesine dayanarak kira ilişkisini sona erdiremez.
Kiracı Kaç Ay Kira Ödemezse Tahliye Edilir?
Kiracının tahliyesi için herkes açısından geçerli “iki ay” veya “üç ay” şeklinde genel bir kural bulunmamaktadır. Kira bedelinin ödenmemesinde kullanılan hukuki yol, gönderilen ihtar veya ödeme emri ve kiracıya tanınması gereken kanuni süreler birlikte değerlendirilir.
Satın Alınan Evdeki Kiracı Hemen Çıkarılabilir mi?
Hayır. Taşınmazın el değiştirmesi mevcut kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. Yeni malik, şartları mevcutsa ihtiyaç nedeniyle tahliye dahil kanunda öngörülen hukuki yollara başvurabilir.
Tahliye Davası Açmadan Önce Arabulucuya Gitmek Zorunlu mu?
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda 1 Eylül 2023’ten itibaren dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması kural olarak dava şartıdır. İcra ve İflas Kanunu kapsamında kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesi ise kanunda bu kapsamın dışında tutulmuştur.
Kiracı Tahliye Taahhüdü Verdiyse Kesin Çıkarılır mı?
Tahliye taahhüdünün bulunması tek başına her durumda tahliye sonucunu doğurmaz. Taahhüdün kanuni geçerlilik şartlarını taşıması, düzenlenme koşulları ve tahliye için öngörülen süre içerisinde gerekli hukuki işlemlerin yapılması gerekir.
